建筑物区分所有权——专有部分的专有权与共用部分的共有权的结合

★权利人对于共有部分享有共有权

★建筑物的公共部分任何人不得独占

★权利人对所购单元房享有专有权

了解权利

建筑物区分所有权是指权利人（即业主）对于一栋建筑物中的自己专有部分享有专有权，对于共有部分享有共有权，以及因共有关系产生的管理权的结合。可以看出该权利由三部分组成：专有权，即一栋建筑物内的一套单元房；共有权，即建筑物或附属物的共有部分，如地基、屋顶、走廊、绿地等；管理权，即业主组成业主大会、业主委员会对与建筑物相关事宜实行管理等。

保护权利

买了顶层的房子，意味着也买了楼顶吗？

张某购买了某小区一栋顶层房屋，于是私自在该栋楼的楼顶搭建了一处约为30平方米的房屋。业主委员会及该小区物业管理服务公司多次要求张某予以拆除，张某都置之不理，后业主委员会将张某起诉到法院，要求判令张某拆除其私自在楼顶搭建的房屋。

原审法院认为，张某自行搭建的房屋所占用楼顶部分，属于业主共有，而不属张某专有使用。其行为属违章搭建行为，违反我国的相关法律规定，亦侵害了该小区全体业主的合法权益，故业主委员会有权依法要求张某拆除所搭建的违章建筑，故判决张某将其在屋顶自行搭建的违章建筑予以拆除。

宣判后，张某不服，提起上诉。张某提出其在屋顶搭建房屋是因其房屋漏水，搭建房屋的行为是经过物业公司同意的。二审法院认为，张某房屋漏水问题属于其与物业服务企业之间的物业服务纠纷，而屋顶属于公共部位，系全体业主共有，任何人不得独占，故即使物业公司同意上诉人搭建房屋也属无效，对张某的该项主张，法院不予采纳。

张某还提出其在商品房买卖合同中与开发商约定屋顶使用权归张某所有。法院认为，屋顶属于公共部位，属全体业主共有，开发商无权对公共部位的归属进行处分，故张某的该项上诉主张，法院不予支持。因此二审法院维持了一审法院的判决，驳回了张某的诉讼请求。

该案例涉及建筑物区分所有权。

建筑物区分所有权是指业主对于单元房享有的专有权，对于大楼公共部分享有的共有权，对于与大楼相关事宜享有的管理权。业主的这三部分权利共同组成建筑物区分所有权的内容，任何一部分权利都不得被他人侵犯。任一权利遭到他人侵犯时，业主都有权要求赔偿损失、停止侵害、恢复原状等。本案张某的行为侵犯到了小区其他业主对建筑物共有部分的共有权，因此应该停止侵害、恢复原状。

生活在城市中的居民，当购买了一栋建筑物内的某一套单元房时，同时也就对这栋楼的共有部分和附属部分享有了权利，任何人都不得主张对共有部分的专有权，任何人也都无权处置业主的共有部分，如不得在屋顶搭建建筑、不得出卖业主共有停车场等。因此，业主们在维护自己居住的单元房权利的同时，不要忘了维护单元房外的同样属于自己的权利。

权利依据

《中华人民共和国物权法》

第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第八十三条　业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。