合同解除权——在特定情形下，当事人有解除合同的权利

★合同解除权是履行义务一方当事人的专有权利，违约一方不得行使

★解除合同可依约定也可依法定

了解权利

解除权，是指合同订立后尚未履行或者尚未完全履行之前，基于法定或者约定的理由，通过当事人一方意思表示，就可以使合同从一开始就不发生效力的权利。解除权一旦行使，表明合同始终没有生效。

我国《合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”由此可见，通知、批准，登记为解除权行使的主要方式。

保护权利

签订购房合同后，卖方逾期交房的，买方可依约解除合同吗？

郑先生向钮先生购买一门面房。依照合同约定，钮先生应于2007年2月5日前交付房屋，如逾期90日，郑先生可以解除合同。后来由于各种原因，钮先生迟迟不能按期交房，2008年8月4日郑先生向法院提起诉讼，要求法院判决解除商品房买卖合同。

本案涉及解除权的纠纷。

所谓解除权是指合同订立后尚未履行或者尚未完全履行之前，基于法定或者约定的事由，通过当事人单方意思表示即可使合同自始不发生效力的权利。根据《合同法》第94条的规定，当事人行使解除权的情形主要有五种：

1．因不可抗力致使不能实现合同目的；

2．在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

3．当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

4．当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

5．法律规定的其他情形。

另外，《合同法》第94条明确规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。同时该法第95条第1款规定，法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

在商品房买卖领域，最高人民法院的司法解释有更明确的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

具体到本案中，郑先生与钮先生的买卖合同中约定2007年2月5日交付房屋。到了5月6日钮先生没有交付房屋，郑先生即具有了买卖合同的解除权。但郑先生于2008年8月4日才向法院提起诉讼。如果郑先生没有证据证明其在2007年5月6日之后的1年内行使过解除权，那么其解除合同的权利就已经消灭，法院将驳回其诉讼请求。郑先生只有向钮先生主张逾期交房的违约金及损失的权利。

解除权是法律规定我们享有的权利，我们应该珍惜手中的权利。但为了维护市场正常的交易秩序，法律赋予其行使的期限，如果我们怠于行使权利，我们的合法权益就得不到保障，所以当事人要积极寻求法律的救济。

权利依据

《中华人民共和国合同法》

第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十五条　法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十五条第二款　法律没有规定或者当事人没有约定，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。