案例三

房间的使用功能能更改吗

覃先生购买了位于某住宅小区14号楼142平方米的一套住房，房屋结构为三室两厅两卫。办理入住后，覃先生开始准备装修，想尽快搬进新居。正当他准备施工时，一件意外打乱了他的整个装修计划。

覃先生吃惊地发现楼上住户正在装修的住户，要将同一面积的住房改为四个独立的封闭单间对外出租，每个单间都设计了一个卫生间。楼上除保留了原有固定位置的两个卫生间外，还在楼下饭厅和卧室顶上增设了两个卫生间。虽然楼上的改动没有改变楼体的承重墙，也没有从自己室内走上下水管，但由于增设卫生间，楼上将隔断砌到了自己饭厅和卧室中央位置，而楼下没有任何的支撑；再想到楼上住房主要用于出租，装修是包工包料，装修质量难以保证，说不定哪天就会漏水。想到此种装修的种种隐患，覃先生心里就很不舒服。

5月30日，正当楼上准备将楼板刨出深沟安下水管时，覃先生的家人找到了小区物业管理处，要求物业管理处制止楼上刨沟及增设卫生间的行为，物业管理处却告之覃先生找售楼处的工程部解决此事。工程部的答复是，认为刨沟不影响安全，并没有制止楼上增设卫生间的行为。

6月1日，覃先生再次找到物业管理处，要求物业管理处出面制止楼上的装修行为。物业管理处虽然一再强调物业没有执法权，但仍贴出了通知。通知说，由于装修已影响楼下业主的生活秩序，并影响原有的楼体结构，望速恢复。在随后的几天里，覃先生发现楼上一直在施工，每次向物业管理处反映情况时，物业管理处都说停止施工了。当6月7日上午覃先生再次来到现场时，才发现楼上在短短的几天内装修已经初具规模。在这几天里，覃先生一直希望通过物业管理处联系楼上业主，也希望物业管理处将此情况反映到上级部门，由上级部门来处理，但其希望全都落空。直到6日，覃先生才从物业管理处经理口中知道，楼上装修的业主姓雷，此前物业管理处一直说业主的姓名、单位要保密。覃先生还了解到，在此小区内同样的拆改行为还有很多，有几家还将住房装修成了旅社，物业管理处也习以为常了。而且该物业管理处再三强调，他们没有执法权，对此事不好定性，只能进行调解。

通过物业解决问题的出路不能成功，覃先生来到执法部门，希望执法部门能够出面制止并拆除非法装修。

案例分析

按照中华人民共和国物权法、国家住宅设计规范及住宅室内装饰装修管理办法等有关规定，姓雷业主的装修行为是违规的，其必须进行整改，恢复房屋原貌和原使用功能。

在装修过程中，物业服务企业如何确定自己的角色和地位，有效地开展装修管理与服务，是物业管理服务实践中，一直难以把握的一件事情。这里的难点主要在无论是物业管理条例还是其他相关法规政策，都赋予了物业服务企业告知、劝阻、报告的义务，但都没有赋予其行政执法的权利，这是因为物业管理公司只是一个民事主体而非行政管理机关。这使得物业服务企业在物业管理服务实践中，在遇有装修违规行为发生时，注定了其尴尬的角色定位。调解、劝阻、制止没有力度，反映上报时日不可待，佯装不知受侵害业主不依不饶，无论怎样处理，都是左右难办。

但这却不能成为物业服务企业对装修违规置之不理，毫无作为的理由。在这一点上，本案例中物业管理处的拖延做法显然是未尽义务的行为，一纸通知目的只是为了证明其有所作为，但制止、报告的义务却被弃置在了一旁。如此的做法，才使得其管辖小区内同样的违规行为存在很多，自己也就熟视无睹，习以为常了。其实，稍加分析我们就可以推断出这样的结论，一旦政府相关部门在权利受到侵害业主不断投诉的情况下，介入处理该小区的装修违规行为，要求违规人拆除违规装修部分，恢复房屋原貌和原使用功能，违规人的经济损失是可想而知的。那个时候，该物业管理处可以说在受侵害业主和违规业主面前是猪八戒照镜子——里外不是人，在业主心目中想象是一落千丈，其今后的工作更是难上加难。

从本案例来看，该物业管理处根本没有履行监督管理义务，至少承担以下三个方面的责任：没有履行物业服务合同中的相关约定，应当承担相应的违约责任，受侵害业主有权要求赔偿；其有法不依，放任自流，致使违规业主对他人权利侵犯扩大，违规业主有权要求其承担不作为责任，赔偿经济损失；其拖延做法和不及时报告行为，违反了物业管理条例相关规定，政府房地产管理部门可酌情处罚。

因此，通过本案例，物业服务企业应在装修管理服务中，把握好自我定位，履行应尽义务，行使好自己的职权，发现违规行为要及时制止，及时向有关行政管理部门报告，控制事态扩大，减少业主损失，在装修管理服务中树立企业良好的形象。

相关法规制度

《中华人民共和国民法通则》

第八十三条 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

《中华人民共和国物权法》

第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

《物业管理条例》

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

……

第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

《城市异产毗连房屋管理规定》

第二条 本规定适用于城市（指直辖市、市、建制镇，下同）内的异产毗连房屋。

本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。

第五条 所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。

第十二条 异产毗连房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危险行为的，应当及时排除危险；他方有权采取必要措施，防止危险发生；造成损失的，责任方应当负责赔偿。

第十三条 异产毗连房屋的一方所有人或使用人超越权利范围，侵害他方权益的，应停止侵害，并赔偿由此而造成的损失。

第十四条 异产毗连房屋的所有人或使用人发生纠纷的，可以协商解决。不愿协商或者协商不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

《住宅设计规范》GB50096—1999（2003年版）

3.4.3 卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。

《住宅室内装饰装修管理办法》

第三条 住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。

第五条 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

……

第十三条 装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。

第十四条 申报登记应当提交下列材料：

（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；

（二）申请人身份证件；

（三）装饰装修方案；

（四）变动建筑主体或者承重结构的，须提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；

（五）涉及本办法第六条行为的，须提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，须提交设计方案或者施工方案；

（六）委托装饰装修企业施工的，须提供该企业相关资质证书的复印件。

非业主的住宅使用人，还须提供业主同意装饰装修的书面证明。

第十五条 物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。

装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。

第十六条 装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

（一）装饰装修工程的实施内容；

（二）装饰装修工程的实施期限；

（三）允许施工的时间；

（四）废弃物的清运与处置；

（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

（六）禁止行为和注意事项；

（七）管理服务费用；

（八）违约责任；

（九）其他需要约定的事项。

第十七条 物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。

第十八条 有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。

第二十条 装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。

第二十一条 任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。

第三十条 住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。

物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。

第三十八条 住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：

（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上1万元以下的罚款；

……

第四十二条 物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2倍至3倍的罚款。

解决办法

加强装修巡视检查，对业主的违规行为要争取及早发现，及早提出改进意见，并及早制止或向有关行政管理部门报告。也就是说要完全履行物业服务企业的义务。

在接到业主投诉时，应热情接待，讲清各方责任。应立即赶赴装修现场，调查了解情况，对违规行为及时制止。制止时，应主动向违规业主宣传国家和地方的有关法规政策，讲清相关的处罚依据，让违规业主弄清利害，晓之以理，动之以情，并提出损失最小的整改建议，争取使问题得到妥善解决。如违规业主拒绝劝阻，那就发出书面整改通知，并立即向有关行政管理部门报告。

装修管理服务中，最重要的是在装修的初期阶段进行控制，发现违规苗头就及时制止，打下良好的基础好，后面的工作就容易开展了。

本案例中的物业管理处，在政府有关行政部门来现场处理装修违规时，要积极配合，提供工作便利，要向受侵害业主诚恳致歉，讲明自己的工作难度，求得受侵害业主的理解和原谅。要及时通知违规业主，并做好违规业主的思想工作，提出积极的整改建议，力争违规行为及早得到改正。